Immobiliare: Roma appetibile per investimenti nell’hospitaliy, Milano per il comparto uffici

18 Luglio 2019. Anche nel I quadrimestre del 2019 l’indice degli immobili FIUPS conferma un trend di stabilità con aspettative di crescita. Il panel si suddivide tra chi ritiene che la situazione economica degli ultimi 12 mesi sia rimasta stabile (pari al 47,19% del campione), chi pensa che la situazione sia peggiorata (pari al 34,83%) e chi, invece, ha il sentiment che la situazione sia migliorata (pari al 12,36%).

L’Osservatorio

L’Osservatorio è nato da un’idea di Valter Mainetti, amministratore delegato di Sorgente Group, ed è condotta dal Prof. Claudio Cacciamani, docente di Scienze Economiche e Aziendali dell’Università di Parma.

L’indagine ha anche un focus relativo a Roma e Milano, le due città italiane caratterizzate dal mercato immobiliare più dinamico. In particolare il centro di Roma risulta appetibile per gli investimenti nel comparto alberghiero, mentre il centro di Milano attrae per il comparto uffici. E sebbene Roma e Milano presentino comportamenti analoghi circa tipologie di asset class e macro-area geografica di interesse, il capoluogo meneghino resta sempre favorito rispetto alla Capitale.

Novare SIIQ S.p.A.- Evoluzione indice Fiups da gennaio 2011 a aprile 2019

Sentiment

Circa la prospettiva futura, il sentiment riscontrato nel settore immobiliare per i prossimi 12 mesi prospetta una stable situation, con una quota pari al 68,54% (in calo di 2 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione). Di contro, il 22.47% degli operatori pronostica una situazione in miglioramento, cui fa seguito la quota residuale di coloro che prevedono una fase negativa.

Le aspettative sulle attività (aziendale o professionale) degli intervistati si dividono fra chi prevede una stabilità (49,43%) e chi presagisce un incremento (37,93%). Sempre nei prossimi 12 mesi, gli intervistati prevedono che i prezzi degli immobili resteranno per lo più stabili, con quote che variano dal 35,63% del comparto industriale al 61,80% del comparto uffici. In evidenza segnali di una moderata riduzione dei prezzi, soprattutto per il comparto industriale (45,98%) e commerciale (37,08%) e indicazioni di una moderata crescita per il comparto alberghiero (34,12%).

In particolare, il Nord Ovest mantiene la propria attrattività per il comparto uffici (76,32%), commerciale (56,58%) e residenziale (53,95%). Il Nord Est continua a detenere il primato per il settore industriale (57,89%), il Sud Italia si conferma attraente per la sezione alberghiera (31,58%). Il Centro Italia risulta interessante per tutti i comparti. Le Isole denotano un leggero appeal per il solo comparto alberghiero, frutto della loro rinomata fama come mete turistiche estive.

Passando alle mete turistiche d’élite, secondo gli operatori intervistati, Cortina continua a rappresentare la città per la quale si prevedono i maggiori investimenti in ambito alberghiero e residenziale anche in vista delle Olimpiadi invernali 2026 che sono state assegnate a Milano e Cortina. Secondo un terzo dei rispondenti vi sono ottime possibilità di investimento in ambito commerciale a Taormina. Seguono Cortina e Capri.
Anche gli operatori istituzionali confermano le aspettative di stabilità, con quote maggiori al 60% per le tre tipologie di investitori considerate.

Infine il panel degli intervistati ritiene, per il 52,33%, che il livello dei tassi bancari rimarrà negativo anche nel 2020 e svolgerà un ruolo del tutto neutro in funzione del mercato immobiliare, al punto da non percepire più il loro effetto sull’economia. Circa l’immissione dei primi NPL immobiliari sul mercato, il 47,67% degli intervistati lo accoglie positivamente. Di contro, il 19,77% esprime parere negativo. Significativa è anche la quota di coloro che invece ritengono che l’immissione di NPL immobiliari non avrà alcun impatto (32,56%).

2019: si punta sulle asset class alternative

L’attenzione verso l’Italia da parte degli investitori resta alta. In arrivo operazioni su outlet e nel settore dell’ospitalità

Alberghi, logistica, commerciale e non performing loans rimangono settori ad alto interesse nel mercato immobiliare. Sono le conclusioni dell’Italian Real Estate Market Outlook, la ricerca di CBRE sul mercato italiano. Se il 2018 è stato un anno che ha risentito molto dei timori legati a una risalita dello spread, ai problemi del credito e alle tensioni fra paesi europei, il 2019 potrebbe invece essere diverso, soprattutto prendendo in considerazione l’andamento dell’investimento in alcuni settori piuttosto che in altri più tradizionali. Il volume degli investimenti nel 2018 nel campo immobiliare è stato di 8,8 miliardi di euro, in flessione rispetto al 2017 quando si era toccato il livello record di 11 miliardi. Il motore delle transazioni continua a essere rappresentato dagli investitori internazionali, che pesano nel 2018 per circa il 65 per cento del totale.

Cresce, ad esempio, il settore della logistica, nel quale gli investimenti sono in totale 1,112 miliardi. Ma per quanto questo dato sia di fatto in contrazione del 10% rispetto al 2017, in realtà va considerato positivamente. L’anno precedente, infatti, era stato contrassegnato dall’operazione Logicor, e al netto di questa il volume degli investimenti è doppio rispetto all’anno precedente. La particolarità è che gli investitori sono stati propensi a sperimentare location nuove, più periferiche, mentre la crescita dell’e-commerce ha influenzato positivamente le performance dell’intero settore. Anche il settore del commercio in generale ha reagito alla contrazione del mercato, con investimenti per 2,243 miliardi di euro, sebbene in leggero calo (-6%) rispetto al 2017. I principali deal hanno riguardato prevalentemente centri commerciali, a conferma della buona performance nel nostro Paese. Secondo il rapporto, nel 2019, potrebbero concretizzarsi alcune grosse operazioni su Factory Outlet, settore che in Italia è ancora da esplorare.

Ma l’asset class più promettente, sempre secondo CBRE, è rappresentata dall’hotellerie, che ha raccolto 1,321 miliardi di investimenti nel 2018 (in linea rispetto al 2017), e promette anche nel 2019 forti volumi di crescita e interesse da parte di investitori internazionali, comprese alcune grandi catene alberghiere. Rimane forte anche l’interesse verso i Non Performing Loans, al secondo posto e prima di Uffici e Studentati.

Mercato, la ripresa continua soprattutto nel turismo

Nova Re SIIQ- mercato immobiliare

L’interesse mostrato dagli investitori e i mutui ancora convenienti spingono il settore immobiliare secondo l’ufficio studi di Tecnocasa. In particolare, diminuiscono i tempi di vendita degli immobili e sembrerebbero confermati, anche per i mesi futuri, i volumi già registrati nel 2018, circa 570-580 mila transazioni.

Risultano più interessanti le città che per arrivi turistici, preferenze accordate da studenti e lavoratori fuori sede sono interessanti in termini di rendimenti. In queste località i canoni di locazione potranno aumentare. E questo si rifletterà in particolare sui prezzi, che nelle grandi città, tenderanno persino a salire tra 1% e 3%. Gli aumenti interessano le zone semicentrali e le periferie soprattutto se ben servite dai mezzi pubblici e con un’offerta abitativa di qualità. Continueranno a mostrare trend di stabilità e poca vivacità sia piccoli comuni che i capoluoghi di provincia, ad eccezione della prima cintura delle grandi metropoli, per l’effetto traino dei nuclei urbani limitrofi.

Notizie interessanti anche per le nuove costruzioni, che per la fascia alta saranno interessate da una crescita, anche nei prezzi. Tutto ciò è senz’altro favorito da mutui favorevoli e dal clima di fiducia che potrebbe crescere se si rafforzeranno la ripresa dell’economia e dell’occupazione.

Anche nell’hotellerie vince la qualità

Turismo: continua la crescita del settore alberghiero, soprattutto delle strutture di fascia alta. Sembra che il fenomeno delle residenze turistiche alternative non abbia intaccato il mercato tradizionale degli alberghi di buon livello. Lo sostiene CRIF RES, secondo cui l’Italia è il primo paese in Europa per numero di camere, il secondo per numero di alberghi e il quarto per arrivi, rappresentando quindi il 13,4% del mercato europeo complessivo. Ovviamente, la crisi registrata tra il 2009 e il 2016 ha impattato sul numero di strutture ricettive, diminuite del 2,4%. Di contro, sono aumentate le strutture a quattro e cinque stelle.

È alto, in particolare, il valore medio delle singole stanze, soprattutto nelle città d’arte e di business: a Firenze è di 240 mila euro, mentre a Milano è di 205 mila e a Roma 140 mila. Per le località turistiche pure, invece, si passa dai picchi del Lago di Como, con una media di 169 mila a camera, ai 69 mila della Riviera Romagnola. Proprio a Roma si è investito di più nel 2017 rispetto al resto del mercato italiano, con circa 330 milioni di euro. Il riscatto del Meridione parte decisamente dai villaggi turistici e dai residenze.

Ma come si orientano gli investimenti nel settore? Tra il 2014 e il 2017 sono passati dai 600 milioni di a 1,2 miliardi, arrivando a rappresentare più del 10% degli investimenti immobiliari complessivi. Nel primo semestre del 2018, invece, c’è stata una netta flessione rispetto allo stesso periodo del 2017 (-22%), portandosi a 430 milioni, comunque molto meno rispetto alle altre tipologie di investimento immobiliare. Il significativo interesse rivolto a tale segmento immobiliare è comunque focalizzato sulle strutture di fascia elevata, che nel 2017 hanno rappresentato l’80% degli affari.