Immobiliare: Roma appetibile per investimenti nell’hospitaliy, Milano per il comparto uffici

18 Luglio 2019. Anche nel I quadrimestre del 2019 l’indice degli immobili FIUPS conferma un trend di stabilità con aspettative di crescita. Il panel si suddivide tra chi ritiene che la situazione economica degli ultimi 12 mesi sia rimasta stabile (pari al 47,19% del campione), chi pensa che la situazione sia peggiorata (pari al 34,83%) e chi, invece, ha il sentiment che la situazione sia migliorata (pari al 12,36%).

L’Osservatorio

L’Osservatorio è nato da un’idea di Valter Mainetti, amministratore delegato di Sorgente Group, ed è condotta dal Prof. Claudio Cacciamani, docente di Scienze Economiche e Aziendali dell’Università di Parma.

L’indagine ha anche un focus relativo a Roma e Milano, le due città italiane caratterizzate dal mercato immobiliare più dinamico. In particolare il centro di Roma risulta appetibile per gli investimenti nel comparto alberghiero, mentre il centro di Milano attrae per il comparto uffici. E sebbene Roma e Milano presentino comportamenti analoghi circa tipologie di asset class e macro-area geografica di interesse, il capoluogo meneghino resta sempre favorito rispetto alla Capitale.

Novare SIIQ S.p.A.- Evoluzione indice Fiups da gennaio 2011 a aprile 2019

Sentiment

Circa la prospettiva futura, il sentiment riscontrato nel settore immobiliare per i prossimi 12 mesi prospetta una stable situation, con una quota pari al 68,54% (in calo di 2 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione). Di contro, il 22.47% degli operatori pronostica una situazione in miglioramento, cui fa seguito la quota residuale di coloro che prevedono una fase negativa.

Le aspettative sulle attività (aziendale o professionale) degli intervistati si dividono fra chi prevede una stabilità (49,43%) e chi presagisce un incremento (37,93%). Sempre nei prossimi 12 mesi, gli intervistati prevedono che i prezzi degli immobili resteranno per lo più stabili, con quote che variano dal 35,63% del comparto industriale al 61,80% del comparto uffici. In evidenza segnali di una moderata riduzione dei prezzi, soprattutto per il comparto industriale (45,98%) e commerciale (37,08%) e indicazioni di una moderata crescita per il comparto alberghiero (34,12%).

In particolare, il Nord Ovest mantiene la propria attrattività per il comparto uffici (76,32%), commerciale (56,58%) e residenziale (53,95%). Il Nord Est continua a detenere il primato per il settore industriale (57,89%), il Sud Italia si conferma attraente per la sezione alberghiera (31,58%). Il Centro Italia risulta interessante per tutti i comparti. Le Isole denotano un leggero appeal per il solo comparto alberghiero, frutto della loro rinomata fama come mete turistiche estive.

Passando alle mete turistiche d’élite, secondo gli operatori intervistati, Cortina continua a rappresentare la città per la quale si prevedono i maggiori investimenti in ambito alberghiero e residenziale anche in vista delle Olimpiadi invernali 2026 che sono state assegnate a Milano e Cortina. Secondo un terzo dei rispondenti vi sono ottime possibilità di investimento in ambito commerciale a Taormina. Seguono Cortina e Capri.
Anche gli operatori istituzionali confermano le aspettative di stabilità, con quote maggiori al 60% per le tre tipologie di investitori considerate.

Infine il panel degli intervistati ritiene, per il 52,33%, che il livello dei tassi bancari rimarrà negativo anche nel 2020 e svolgerà un ruolo del tutto neutro in funzione del mercato immobiliare, al punto da non percepire più il loro effetto sull’economia. Circa l’immissione dei primi NPL immobiliari sul mercato, il 47,67% degli intervistati lo accoglie positivamente. Di contro, il 19,77% esprime parere negativo. Significativa è anche la quota di coloro che invece ritengono che l’immissione di NPL immobiliari non avrà alcun impatto (32,56%).

Nova Re, Integrae Sim: è Buy con target price di 6,61 euro

SHG Hotel Verona - Nova Re SIIQ SpA

18 giugno 2019Target price di 6,61 euro per azione, raccomandazione Buy e rischio medio.

È questo il giudizio degli analisti di Integrae Sim su Nova Re alla luce dei risultati 2018 e delle prospettive per l’anno in corso e i prossimi anni, ove si sottolinea che il target price implica un potenziale upside, ovvero il potenziale di crescita, del 60,1% rispetto al prezzo del 10 maggio.

La SIIQ del gruppo Sorgente gestisce attualmente un portafoglio composto da immobili a destinazione direzionale e commerciale. In particolare, la società di investimento immobiliare ha la proprietà di sei immobili (tre a Milano, due a Roma e uno a Bari) tutti locati a conduttori di elevato standing.

“La rischiosità sistematica del portafoglio tende quindi a zero – scrivono dalla Sim milanese, che ricorda come il nuovo piano industriale 2018-2024 preveda investimenti prevalenti nel settore della Hospitality (hotel, case di cura, residenze per anziani etc.) e i cui effetti saranno visibili nei prossimi anni. Il piano prevede inoltre la valorizzazione del portafoglio attuale che sarà gradualmente dismesso (la vendita dell’immobile di Via Vittor Pisani a Milano e l’acquisizione di tre immobili a destinazione alberghiera siti a Bologna, Verona e Vicenza vanno in questo senso).

In particolare, nel 2018 i ricavi da locazione hanno raggiunto 6,78 mln di euro (erano 2,63 mln nel FY17), mentre il net operating margin (ovvero il margine dei ricavi da attività di locazione al netto dei costi operativi immobiliari) ha raggiunto i 5,30 mln di euro (2,17 mln nel FY17).

L’Ebitda e l’Ebit (misurato prima delle rivalutazioni nette degli immobili) hanno raggiunto 2,79 mln e 5,25 mln di euro rispettivamente (erano 1,1 mln e 3,6 mln nel FY17), mentre l’Ebitda margin si è attestato al 41,2% e 78,1% rispettivamente (42,1% e 137,6% nel FY17).

Nel 2018 “il management ha lavorato intensamente per la valorizzazione del portafoglio – conclude Integrae Sim – L’attività ha portato ad un aumento del valore degli immobili di 5,8 mln di euro, pari al 4,2%, rispetto al 2017. Dalla data di conferimento del portafoglio (agosto 2017) al dicembre 2018, la rivalutazione del portafoglio è stata di 8,8 mln di euro”.

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Mercato, la ripresa continua soprattutto nel turismo

Nova Re SIIQ- mercato immobiliare

L’interesse mostrato dagli investitori e i mutui ancora convenienti spingono il settore immobiliare secondo l’ufficio studi di Tecnocasa. In particolare, diminuiscono i tempi di vendita degli immobili e sembrerebbero confermati, anche per i mesi futuri, i volumi già registrati nel 2018, circa 570-580 mila transazioni.

Risultano più interessanti le città che per arrivi turistici, preferenze accordate da studenti e lavoratori fuori sede sono interessanti in termini di rendimenti. In queste località i canoni di locazione potranno aumentare. E questo si rifletterà in particolare sui prezzi, che nelle grandi città, tenderanno persino a salire tra 1% e 3%. Gli aumenti interessano le zone semicentrali e le periferie soprattutto se ben servite dai mezzi pubblici e con un’offerta abitativa di qualità. Continueranno a mostrare trend di stabilità e poca vivacità sia piccoli comuni che i capoluoghi di provincia, ad eccezione della prima cintura delle grandi metropoli, per l’effetto traino dei nuclei urbani limitrofi.

Notizie interessanti anche per le nuove costruzioni, che per la fascia alta saranno interessate da una crescita, anche nei prezzi. Tutto ciò è senz’altro favorito da mutui favorevoli e dal clima di fiducia che potrebbe crescere se si rafforzeranno la ripresa dell’economia e dell’occupazione.

Immobiliare e legge di bilancio

Nova Re SIIQ: immobiliare e legge di bilancio

Tante le novità fiscali previste per l’immobiliare nel 2019 in base alla nuova legge di Bilancio. Si parte dal congelamento degli aumenti IVA che dovevano scattare dal primo gennaio, le cui aliquote resteranno invece invariate.

Poi vengono alzate le soglie di deducibilità degli immobili strumentali, per le quali passano dal 20 al 40 le percentuali di deducibilità dalle imposte sui redditi dell’Imu.

La novità interessante per le imprese riguarda anche l’estensione per la prima volta della cedolare secca con aliquota al 21 per cento anche per gli immobili commerciali affittati. Verrà applicata a tutti i nuovi contratti di affitto stipulati nel 2019 e relativi ad immobili commerciali della categoria catastale C/1 (fino a 600 mq di superficie, escluse le pertinenze).

Rimangono anche per quest’anno, e dello stesso importo, le detrazioni previste per il recupero edilizio, il risparmio energetico e l’acquisto di mobili ed elettrodomestici. Per gli interventi di efficienza energetica si potrà godere delle medesime percentuali di deducibilità (50%, 65%, 70%, 75%, 80%, 85% in base ai casi), così come per il recupero edilizio (50%) e per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici ad alta efficienza energetica (50%). Confermato anche il bonus verde, cioè la detrazione Irpef del 36% per gli interventi di riqualificazione del verde domestico.

Per quanto riguarda la fiscalità delle imprese immobiliari, gli interessi passivi non saranno applicati ai finanziamenti garantiti da ipoteche gravanti su immobili destinati alla locazione. Verranno superati i limiti e le norme di deducibilità previste dal TUIR. Un’altra novità riguarda la disciplina dell’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali che viene estesa al novero delle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni posseduti al 31 ottobre 2018, effettuate dal primo gennaio al 31 maggio. I versamenti rateali dell’imposta sostitutiva dell’8% dovranno essere eseguiti entro il 30 novembre 2019 e il 16 giugno 2020.

Il 2019 dell’immobiliare: avanti adagio

Tendenze 2019 nel il settore immobiliare - Nova Re SIIQ S.p.A.

Stabilità nel complesso, con picchi di crescita relativi ad alcuni mercati: è questa la fotografia regalata dalle ultime indagini relative alle tendenze del settore immobiliare italiano.
Fa da apripista il Rapporto europeo di Scenari Immobiliari, secondo il quale l’anno in corso è stato positivo per l’Italia ma anche che il 2019 potrebbe portare a un parziale ridimensionamento del mercato, con un freno nelle iniziative in corso. Colpa di una carenza di prodotto nuovo e di qualità, tranne ovviamente per Milano.

Il Sentiment-Fiups, elaborato dall’Università di Parma e da Sorgente Group, intervista un selezionato campione di operatori, individuando nella cautela l’atteggiamento prevalente in questa fase: la crescita dell’economia è rallentata rispetto alle aspettative, si va verso un ripensamento delle strategie di business per mantenere uno sviluppo moderato delle attività. In particolare, poi, alcuni comparti beneficiano di una congiuntura maggiormente favorevole. Sul fronte geografico, rimane la percezione che il Nord Ovest riscontri la maggiore crescita su tutti i comparti dell’immobiliare, come risulta interessante anche il settore degli alberghi, per il quale Centro e Sud hanno la maggiore probabilità di crescita. Rispetto alle mete di investimento, Roma risulta al secondo posto, dopo Milano, tra le città più interessanti per i settori residenziale, uffici e negozi, ed è al primo posto per il settore alberghiero.

Anche l’Osservatorio immobiliare di Tecnocasa evidenzia buona vivacità nel business del capoluogo lombardo, con valori immobiliari in crescita del 3,8% nel primo semestre. Il dato collima con i report dell’Agenzia delle Entrate, secondo la quale anche le compravendite sono in ripresa, precisamente 12.170, in aumento del 2,8% rispetto al periodo precedente. Un incremento ormai senza sosta dal 2013 per le compravendite e dal 2017 per i prezzi. Un dato interessante evidenziato dall’Osservatorio riguarda infine lo scopo degli acquisti: il 24,3% sono realizzati per investimento, si compra casa da mettere a reddito, con preferenza accordata ai bilocali.

Anche nell’hotellerie vince la qualità

Turismo: continua la crescita del settore alberghiero, soprattutto delle strutture di fascia alta. Sembra che il fenomeno delle residenze turistiche alternative non abbia intaccato il mercato tradizionale degli alberghi di buon livello. Lo sostiene CRIF RES, secondo cui l’Italia è il primo paese in Europa per numero di camere, il secondo per numero di alberghi e il quarto per arrivi, rappresentando quindi il 13,4% del mercato europeo complessivo. Ovviamente, la crisi registrata tra il 2009 e il 2016 ha impattato sul numero di strutture ricettive, diminuite del 2,4%. Di contro, sono aumentate le strutture a quattro e cinque stelle.

È alto, in particolare, il valore medio delle singole stanze, soprattutto nelle città d’arte e di business: a Firenze è di 240 mila euro, mentre a Milano è di 205 mila e a Roma 140 mila. Per le località turistiche pure, invece, si passa dai picchi del Lago di Como, con una media di 169 mila a camera, ai 69 mila della Riviera Romagnola. Proprio a Roma si è investito di più nel 2017 rispetto al resto del mercato italiano, con circa 330 milioni di euro. Il riscatto del Meridione parte decisamente dai villaggi turistici e dai residenze.

Ma come si orientano gli investimenti nel settore? Tra il 2014 e il 2017 sono passati dai 600 milioni di a 1,2 miliardi, arrivando a rappresentare più del 10% degli investimenti immobiliari complessivi. Nel primo semestre del 2018, invece, c’è stata una netta flessione rispetto allo stesso periodo del 2017 (-22%), portandosi a 430 milioni, comunque molto meno rispetto alle altre tipologie di investimento immobiliare. Il significativo interesse rivolto a tale segmento immobiliare è comunque focalizzato sulle strutture di fascia elevata, che nel 2017 hanno rappresentato l’80% degli affari.