Ancora buone notizie per l’hospitality secondo il Sentiment Immobiliare

Secondo la ricerca ideata da Claudio Cacciamani e Valter Mainetti, il mercato è rimasto stabile nel 2018, ma nel 2019 crescerà, soprattutto in alcuni settori immobiliari

Roma, 14 marzo 2019. Sono noti i risultati della ricerca “Sentiment del mercato immobiliare”, elaborata su base quadrimestrale dal Dipartimento di Scienze Economiche e Aziendali dell’Università di Parma in collaborazione con Sorgente Group e Federimmobiliare, si basa su interviste rivolte a circa duecento operatori del mercato, appartenenti ai settori del trading, development, property management, facility management, progettazione, valutazione, consulenza e finanza immobiliare. In particolare, dovrebbe continuare il periodo d’oro del settore hospitality, in particolare gli alberghi sono considerati un’interessante asset class sulla quale investire. Per residenziale e commerciale resta sempre forte il Nord Ovest, mentre il Centro Italia diventa più attraente e la Capitale torna in evidenza. Per l’anno in corso, quindi, gli operatori confermano un sentiment positivo del mercato in generale e di leggera crescita.

Risultano rinsaldate le attese di quanti per l’anno scorso avevano previsto un assestamento. Per quanto riguarda l’indice Fiups, che sintetizza il Sentiment, il 2018 si è rivelato un anno di tendenziale crescita, visto che si è passati da 19.51 (primo quadrimestre) a 18.59 (secondo) e infine a 19.11 (terzo). Rimane comunque positiva l’aspettativa per il futuro del settore immobiliare secondo il 24 per cento circa degli intervistati, a fronte del 70 per cento che prevede piuttosto la stabilità. Si è sostanzialmente ridotta la quota di coloro che ritengono che avverrà un peggioramento (5 per cento contro 14 per cento di otto mesi fa) e annullata la percentuale dei pessimisti. Un altro segnale positivo nelle aspettative degli operatori immobiliari proviene dalla strategia di business che intendono adottare nella propria attività professionale: cresce la percentuale di quanti prevedono di effettuare nuovi investimenti (46% circa), aumenta la volontà di sviluppare nuove linee di business (34,7%), nessuno vuole ridurre il personale.

Il 39 per cento del campione è convinto che i prezzi rimarranno stabili, con un lieve aumento soprattutto per il comparto alberghiero. Potrebbero invece registrare un affanno il settore commerciale e industriale. Gli alberghi potrebbero anche beneficiare di una riduzione nei tempi di acquisto, segnale che il comparto rimarrà vivace. Lo dimostra la risposta degli operatori alla domanda sulla destinazione d’investimento più interessante, che vede privilegiato l’ambito dell’hospitality, anche in relazione ai possibili eventi sportivi invernali dei prossimi anni e alla crescente attrazione turistica del nostro Paese.

Per quanto riguarda gli investimenti, rimane forte il presidio delle regioni del Nord Ovest soprattutto per il residenziale e per gli uffici. Tuttavia, la novità è nel potere attrattivo del Centro Italia, in particolare  di Roma, che risulta calamitare un interesse maggiore che in passato soprattutto per case (secondo il 22% degli intervistati), uffici (11%), negozi (33%) e, come già visto, hotel (35%). Per questi ultimi risulta interessante e competitivo anche il Sud Italia (23%). In particolare, Roma è appetibile per uffici che si trovano in zone semi-centrali secondo il 65 per cento delle opinioni espresse e per gli hotel più centrali (47%).

 

Home staging: il make up che migliora gli immobili

Si chiama home staging ed è la nuova tendenza in fatto di vendita e affitto, diminuirebbe i tempi di realizzo e persino lo sconto medio praticato

È diventato sempre più popolare e viene ormai preferito per rappresentare un immobile da vendere o affittare al meglio: si tratta dell’home staging, uno strumento che ormai ha anche la sua associazione di categoria, la International Association of Home Staging Professionals (IAHSP) e, in Italia, l’Associazione professionisti home staging Italia.

In che cosa consiste? Si tratta in sostanza di presentare al meglio un appartamento, decorandolo e ammobiliandolo per mostrarne le potenzialità. Dunque un asset fermo sul mercato magari da tanti mesi, viene preso in carico da un team di home stager professionisti, spesso architetti, e con poche giornate di lavoro essere reimmesso sul mercato e venduto magari in poche settimane.

Un esempio: una rinfrescata alle pareti, una buona pulizia, piccole riparazioni, mobili nuovi (anche affittati), allestimento creativo a partire da pochi complementi che danno un’identità a ciascuna stanza, proponendo anche la possibile destinazione. Il processo si può comunque ripartire in una fase di analisi e progettazione, realizzazione virtuale e, infine, pratica. Inizialmente si procede a una valutazione dello spazio, della luce e della ripartizione delle stanze. Poi c’è un’elaborazione grafica su pc, con rendering e video virtuali, con una stima dei costi e tempi. Infine, viene realizzato l’intervento e fotografato adeguatamente sui principali canali di vendita.

A dare linfa al settore è stata, paradossalmente, la crisi degli ultimi anni: l’home staging permette infatti di far emergere una proposta immobiliare in un’offerta che ha superato di molto la domanda, spingendo i prezzi verso il basso. Di conseguenza i tempi di vendita si sono dilatati e sono aumentati gli “sconti” in fase di trattativa, proprio le cose che l’home staging punta a contrastare.

Ma quanto si vende facilmente un immobile che ha beneficiato di azioni di home staging? Secondo Banca d’Italia a febbraio i tempi di vendita, dopo il forte aumento segnato nello scorso trimestre (a 8,2 mesi), si sono riportati a 7,2 mesi, con periodi più brevi nelle aree non urbane. Gli home stagers sostengono che la quota media degli appartamenti sottoposti a interventi è di 54 giorni, con uno sconto del 4 per cento sul prezzo richiesto. Secondo Banca d’Italia il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è al 10,5. Naturalmente la prassi non è ancora così diffusa, e gli operatori sono solo alcune centinaia in Italia, ma il mercato va tenuto d’occhio.

Attualmente gli home stager sono tendenzialmente donne e svolgono la professione di architetto oppure di interior designer. Per creare una maggiore professionalità e crescita nel settore dovranno nascere accordi con agenzie immobiliari che prevedano l’home staging come una delle fasi della vendita. Infatti la tendenza a ricorrere a questa pratica solo quando l’immobile rimane invenduto a lungo in realtà rende più difficile tutto il processo.

Clienti ideali sono gli appartamenti in affitto breve perché si adattano ad arredamenti più standardizzati e neutri e le nuove costruzioni per le unità in visita.

Il coworking alla prova del mercato

Nel 2018 si sono insediate in Italia alcune realtà specializzate negli spazi di lavoro condiviso. Quest’anno la sfida è consolidare le posizioni e conquistare l’interesse delle aziende

È nato a San Francisco nel 2005 per mettere a comune energie e creatività, ma anche per motivi economici: il coworking sta conquistando l’Italia e non sembra più solo una necessità dei liberi professionisti. Secondo alcuni analisti, il 2018 sarebbe dovuto essere l’anno del lavoro flessibile per l’Italia e in effetti, secondo l’Italian Real Estate Market Outlook di CBRE, da un lato si è rafforzata la presenza di operatori specializzati in uffici temporanei, dall’altra sono nati tanti nuovi operatori specializzati in coworking, specialmente a Milano. Ad esempio nel 2018 a Milano si è radicata una realtà nata all’estero, che probabilmente adesso punterà a conquistare il mercato delle multinazionali, con le quali ha sottoscritto partnership in molti paesi e che necessitano di uno spazio di lavoro “all-inclusive” ad altissimi standard e soprattutto su misura per l’azienda. A Roma, invece, i metri quadri occupati da spazi di coworking sono circa 20 mila ma le prospettive potrebbero essere quelle di una crescita esponenziale, grazie ai nuovi trend nel mercato degli uffici.

Quali sono le caratteristiche del coworking? Si tratta di un contratto vero e proprio ma atipico, cioè non espressamente previsto e disciplinato dal codice civile, del tutto simile alla locazione. All’inizio era un rapporto che riguardava soprattutto le esigenze dei liberi professionisti che, avendo bisogno di un ufficio spesso su richiesta, potevano evitare costi come l’affitto fisso, l’arredamento, i consumi di elettricità e quelli relativi agli strumenti tecnologici necessari per lavorare. Dovendo soddisfare anche le esigenze dei clienti dei professionisti che vi lavorano, i locali tendenzialmente dovrebbero essere facili da raggiungere, con parcheggi vicini, centrali, accoglienti.

Oggetto del contratto può essere una stanza o una scrivania, ma sicuramente uno spazio per il quale non si dovranno affrontare altre spese per l’energia elettrica, pulizia, climatizzazione. Elementi preferenziali sono la disponibilità di sale riunioni e zone relax, con costi aggiuntivi o compresi nel prezzo, il cui utilizzo è sempre regolato dagli accordi del caso.

2019: si punta sulle asset class alternative

L’attenzione verso l’Italia da parte degli investitori resta alta. In arrivo operazioni su outlet e nel settore dell’ospitalità

Alberghi, logistica, commerciale e non performing loans rimangono settori ad alto interesse nel mercato immobiliare. Sono le conclusioni dell’Italian Real Estate Market Outlook, la ricerca di CBRE sul mercato italiano. Se il 2018 è stato un anno che ha risentito molto dei timori legati a una risalita dello spread, ai problemi del credito e alle tensioni fra paesi europei, il 2019 potrebbe invece essere diverso, soprattutto prendendo in considerazione l’andamento dell’investimento in alcuni settori piuttosto che in altri più tradizionali. Il volume degli investimenti nel 2018 nel campo immobiliare è stato di 8,8 miliardi di euro, in flessione rispetto al 2017 quando si era toccato il livello record di 11 miliardi. Il motore delle transazioni continua a essere rappresentato dagli investitori internazionali, che pesano nel 2018 per circa il 65 per cento del totale.

Cresce, ad esempio, il settore della logistica, nel quale gli investimenti sono in totale 1,112 miliardi. Ma per quanto questo dato sia di fatto in contrazione del 10% rispetto al 2017, in realtà va considerato positivamente. L’anno precedente, infatti, era stato contrassegnato dall’operazione Logicor, e al netto di questa il volume degli investimenti è doppio rispetto all’anno precedente. La particolarità è che gli investitori sono stati propensi a sperimentare location nuove, più periferiche, mentre la crescita dell’e-commerce ha influenzato positivamente le performance dell’intero settore. Anche il settore del commercio in generale ha reagito alla contrazione del mercato, con investimenti per 2,243 miliardi di euro, sebbene in leggero calo (-6%) rispetto al 2017. I principali deal hanno riguardato prevalentemente centri commerciali, a conferma della buona performance nel nostro Paese. Secondo il rapporto, nel 2019, potrebbero concretizzarsi alcune grosse operazioni su Factory Outlet, settore che in Italia è ancora da esplorare.

Ma l’asset class più promettente, sempre secondo CBRE, è rappresentata dall’hotellerie, che ha raccolto 1,321 miliardi di investimenti nel 2018 (in linea rispetto al 2017), e promette anche nel 2019 forti volumi di crescita e interesse da parte di investitori internazionali, comprese alcune grandi catene alberghiere. Rimane forte anche l’interesse verso i Non Performing Loans, al secondo posto e prima di Uffici e Studentati.