Il coworking alla prova del mercato

Nel 2018 si sono insediate in Italia alcune realtà specializzate negli spazi di lavoro condiviso. Quest’anno la sfida è consolidare le posizioni e conquistare l’interesse delle aziende

È nato a San Francisco nel 2005 per mettere a comune energie e creatività, ma anche per motivi economici: il coworking sta conquistando l’Italia e non sembra più solo una necessità dei liberi professionisti. Secondo alcuni analisti, il 2018 sarebbe dovuto essere l’anno del lavoro flessibile per l’Italia e in effetti, secondo l’Italian Real Estate Market Outlook di CBRE, da un lato si è rafforzata la presenza di operatori specializzati in uffici temporanei, dall’altra sono nati tanti nuovi operatori specializzati in coworking, specialmente a Milano. Ad esempio nel 2018 a Milano si è radicata una realtà nata all’estero, che probabilmente adesso punterà a conquistare il mercato delle multinazionali, con le quali ha sottoscritto partnership in molti paesi e che necessitano di uno spazio di lavoro “all-inclusive” ad altissimi standard e soprattutto su misura per l’azienda. A Roma, invece, i metri quadri occupati da spazi di coworking sono circa 20 mila ma le prospettive potrebbero essere quelle di una crescita esponenziale, grazie ai nuovi trend nel mercato degli uffici.

Quali sono le caratteristiche del coworking? Si tratta di un contratto vero e proprio ma atipico, cioè non espressamente previsto e disciplinato dal codice civile, del tutto simile alla locazione. All’inizio era un rapporto che riguardava soprattutto le esigenze dei liberi professionisti che, avendo bisogno di un ufficio spesso su richiesta, potevano evitare costi come l’affitto fisso, l’arredamento, i consumi di elettricità e quelli relativi agli strumenti tecnologici necessari per lavorare. Dovendo soddisfare anche le esigenze dei clienti dei professionisti che vi lavorano, i locali tendenzialmente dovrebbero essere facili da raggiungere, con parcheggi vicini, centrali, accoglienti.

Oggetto del contratto può essere una stanza o una scrivania, ma sicuramente uno spazio per il quale non si dovranno affrontare altre spese per l’energia elettrica, pulizia, climatizzazione. Elementi preferenziali sono la disponibilità di sale riunioni e zone relax, con costi aggiuntivi o compresi nel prezzo, il cui utilizzo è sempre regolato dagli accordi del caso.

2019: si punta sulle asset class alternative

L’attenzione verso l’Italia da parte degli investitori resta alta. In arrivo operazioni su outlet e nel settore dell’ospitalità

Alberghi, logistica, commerciale e non performing loans rimangono settori ad alto interesse nel mercato immobiliare. Sono le conclusioni dell’Italian Real Estate Market Outlook, la ricerca di CBRE sul mercato italiano. Se il 2018 è stato un anno che ha risentito molto dei timori legati a una risalita dello spread, ai problemi del credito e alle tensioni fra paesi europei, il 2019 potrebbe invece essere diverso, soprattutto prendendo in considerazione l’andamento dell’investimento in alcuni settori piuttosto che in altri più tradizionali. Il volume degli investimenti nel 2018 nel campo immobiliare è stato di 8,8 miliardi di euro, in flessione rispetto al 2017 quando si era toccato il livello record di 11 miliardi. Il motore delle transazioni continua a essere rappresentato dagli investitori internazionali, che pesano nel 2018 per circa il 65 per cento del totale.

Cresce, ad esempio, il settore della logistica, nel quale gli investimenti sono in totale 1,112 miliardi. Ma per quanto questo dato sia di fatto in contrazione del 10% rispetto al 2017, in realtà va considerato positivamente. L’anno precedente, infatti, era stato contrassegnato dall’operazione Logicor, e al netto di questa il volume degli investimenti è doppio rispetto all’anno precedente. La particolarità è che gli investitori sono stati propensi a sperimentare location nuove, più periferiche, mentre la crescita dell’e-commerce ha influenzato positivamente le performance dell’intero settore. Anche il settore del commercio in generale ha reagito alla contrazione del mercato, con investimenti per 2,243 miliardi di euro, sebbene in leggero calo (-6%) rispetto al 2017. I principali deal hanno riguardato prevalentemente centri commerciali, a conferma della buona performance nel nostro Paese. Secondo il rapporto, nel 2019, potrebbero concretizzarsi alcune grosse operazioni su Factory Outlet, settore che in Italia è ancora da esplorare.

Ma l’asset class più promettente, sempre secondo CBRE, è rappresentata dall’hotellerie, che ha raccolto 1,321 miliardi di investimenti nel 2018 (in linea rispetto al 2017), e promette anche nel 2019 forti volumi di crescita e interesse da parte di investitori internazionali, comprese alcune grandi catene alberghiere. Rimane forte anche l’interesse verso i Non Performing Loans, al secondo posto e prima di Uffici e Studentati.